重磅！國(guó)務(wù)院：允許商業(yè)用地調(diào)整為居住用地

　　國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》，其中支持租賃住房建設(shè)的內(nèi)容備受關(guān)注：
　　允許改建房屋用于租賃。允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格應(yīng)當(dāng)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
　　
　　

　　1、商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存放大招
　　
　　自營(yíng)改增后，國(guó)務(wù)院又發(fā)力，商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存大招來了，16省發(fā)布商改住細(xì)則！以后做差了的商場(chǎng)可改建公寓，這個(gè)政策的意義非同小可，將成為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型謀變的一大新趨勢(shì)。商場(chǎng)通過政府審批改建公寓后，土地使用年限和容積率還是不能變，但這次政府終于下狠心了，連土地用途都能調(diào)整為居住用地。目前，繳納補(bǔ)齊完土地出讓金，就可辦理商改住。
　　
　　這什么概念？就是把商場(chǎng)改建的公寓拉到和普通住宅同樣的政策待遇。要知道，商業(yè)用地的水電可是住宅用地的3倍，這一改，立馬提升物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值及回報(bào)，開發(fā)商也多了更多選擇。
　　
　　
　　

　　2、新政下的商業(yè)新機(jī)遇
　　
　　目前中國(guó)住宅租賃市場(chǎng)涉及人口達(dá)1億以上，整個(gè)市場(chǎng)容量已經(jīng)突破1萬億元。要知道，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)供應(yīng)主體還只是以個(gè)人為主，占90%以上，而在發(fā)達(dá)國(guó)家，專業(yè)的租賃企業(yè)提供房源占比達(dá)30%，是中國(guó)的3倍多，這一巨大市場(chǎng)將成為開發(fā)商的必爭(zhēng)之地，連萬科都在加速推進(jìn)這塊新蛋糕。
　　
　　2016年房?jī)r(jià)全面上漲，有個(gè)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)住宅租金在3月份就漲了14.8 %。到了2017年漲勢(shì)稍稍維穩(wěn)，但房?jī)r(jià)高高在那，潛力依舊。
　　
　　
　　
　　整個(gè)住宅租賃市場(chǎng)正迎來最好時(shí)刻。于是，在這樣的大商機(jī)的背景下，商場(chǎng)轉(zhuǎn)型公寓變得越來越具誘惑性。

　　
　　
　　3、開發(fā)商要轉(zhuǎn)換思維模式
　　
　　這些年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)畸形爆量開發(fā)，目前一年開業(yè)的商場(chǎng)就有500多個(gè)，存量的和做差了的太多太多。在中國(guó)，很多商場(chǎng)處在閑置或者半閑置狀況，處于甩賣處理階段，有些事物業(yè)有欠缺和問題的，有些地段則并不差。地產(chǎn)要轉(zhuǎn)型，也必須要轉(zhuǎn)化思維模式，主要有以下三點(diǎn)：
　　
　　1、從控制土地到控制資源
　　
　　以前房地產(chǎn)開發(fā)要控制土地，未來房地產(chǎn)開發(fā)要控制資源。因?yàn)殡S著人們生活水平的提高，對(duì)居住環(huán)境的要求也會(huì)越來越高，所以未來房地產(chǎn)開發(fā)的重心會(huì)轉(zhuǎn)移到控制海濱海島、湖泊溫泉、山地森林、鄉(xiāng)村田園等資源。
　　
　　資源為體，品質(zhì)為魂，因此資源品質(zhì)是關(guān)鍵。但是在控制資源的時(shí)候，一定要注意資源紅線不可觸碰，其中包括：基本農(nóng)田，文保、文化遺產(chǎn)，風(fēng)景名勝區(qū)、自然保護(hù)區(qū)，古城、古村落等。
　　
　　
　　2、從拿地賣房到自持物業(yè)
　　
　　以前房地產(chǎn)行業(yè)“輕租重售”，但隨著一系列租賃試點(diǎn)方案出臺(tái)，積極發(fā)力租賃市場(chǎng)，促使房地產(chǎn)從單一“拿地賣房”向出售與自持運(yùn)營(yíng)并舉的時(shí)代過渡，可以預(yù)計(jì)，未來將是自持物業(yè)的高潮期，而“從售轉(zhuǎn)持”的改變，也要求開發(fā)商必須提升輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力。
　　
　　
　　3、從注重規(guī)模到注重模式
　　
　　未來，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成功與否，不會(huì)是你的項(xiàng)目規(guī)模能夠做多大，而是你的項(xiàng)目模式能夠走多遠(yuǎn)。“商業(yè)綜合體+社區(qū)（公寓）”的模式，使得萬達(dá)在全國(guó)各地開花結(jié)果，其中最關(guān)鍵的一點(diǎn)就是，萬達(dá)的模式具有可復(fù)制性。因此在做一個(gè)項(xiàng)目的時(shí)候，要注重兩點(diǎn)：可復(fù)制性的模式+有執(zhí)行力的團(tuán)隊(duì)，它們將決定你的項(xiàng)目能夠走多遠(yuǎn)。